НАДЛЕЖНА ПРОВЕРКА ПРИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

правни аспекти на сделката с недвижими имоти

I. ЗАДЪЛЖИТЕЛНИ ДОКУМЕНТИ, КОИТО СЕ ПРЕДОСТАВЯТ ОТ ПРОДАВАЧА ПРИ ИЗВЪРШВАНЕ НА СДЕЛКА

1. Документ, с който продавачът се легитимира като собственик – нот. акт, съдебно решение, договор за покупка от държавата, договор за доброволна делба, завещание, констативен нотариален акт
2. Особености при придобиване на недвижим имот по наследство: удостоверение за наследници на съответния наследодател – издадено най-много 6 месеца преди прехвърлянето на имота.

За продавачи физически лица:

  • удостоверение за семейно положение;
  • удостоверение за граждански брак;
  • удостоверение за наличие/липса на режим на имуществени отношения;
  • решение за развод

За продавачи юридически лица:

  • решение на компетентния орган на дружеството за разпореждане със съответния имот
  • Aктуално удостоверение за данъчна оценка – важат за съответната година/ респ. до 30-юни на съответната година;

Схема на обекта: без изискването за актуалност, ако не са извършвани изменения в обекта и не е сменян собственика;
Особеностите при участие на пълномощник: пълномощно с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, ведно с декларации към него, които важат до края на календарната година.

II. ПРЕПОРЪЧИТЕЛНИ ДОКУМЕНТИ, КОИТО СЕ ПРЕДОСТАВЯТ ОТ ПРОДАВАЧА ПРИ ИЗВЪРШВАНЕ НА СДЕЛКАТА

1. Стари документи за собственост: от съответната служба по вписвания/с цел анализ на легитимността на извършваните прехвърляния;
2. Справки за завещания на починали лица: извършват се на място, в съответната служба по вписвания;
3. Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания: от съответната служба по вписвания/ период на проверката – минимум 10 години назад;
4. Стари архитектурни проекти: в случай на съмнения за извършени преустройства;
5. Удостоверение по чл.87, ал. 6 ДОПК за наличие/липса на данъчни задължения;
6. Удостоверение за идентичност на адрес: издава се от съответната община;
7. Нотариално заверена Декларация по чл. 26 СК: при разпореждане с недвижим имот, само на единия съпруг (че обектът не представлява семейно жилище)
8. Нотариално заверена Декларация за отказ от право на ползване при учредено/ запазено право на ползване;
9. Удостоверение за липса на реституционни претенции: издава се от съответната община/ областен управител/ когато предмет на сделката е имот, възстановен по реституционни закони/;
10. Удостоверение, че имотът е деактуван като общински или държавен от съответната община/ или от областен управител/ когато имотът е бил общинска или държавна собственост/;
11. Удостоверение за идентичност на имена от служба ЕСГРАОН по постоянния адрес на лицето, което е с различни имена.

III. ОСОБЕНОСТИ ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ В ПРОЦЕС НА СТРОИТЕЛСТВО

Правното основание, въз основа на което инвеститорът извършва строителството:

  • вследствие придобиване на собствен недвижим имот;
  • вследствие придобиване на правото на строеж за съответна сграда и намиращите се в нея обекти – учредяване право на строеж, т.нар. суперфиция;

Документи, въз основа на които се извършва строителството:

  • разрешение за строеж;
  • одобрени архитектурни проекти;
  • таблица за площообразуване;

Важни етапи на строителството:

  • протокол за откриване на строителна линия и ниво;
  • акт образец 14 – приемане на конструкцията;
  • удостоверение по чл. 181 от ЗУТ за завършен „груб строеж“ на сградата;
  • акт образец 15 / предаване на сградата от строителя на възложителя;
  • акт образец 16;
  • разрешение за ползване/ удостоверение за въвеждане в експлоатация.

IV. ПРОЦЕСА НА ПРИДОБИВАНЕ НА ИМОТ

1. Депозитно споразумение/ договор за стоп-капаро – препоръки при необходимост от сключване;

2. Проучване на собствеността;

3. Проучване на възможни варианти за финансиране;

4. Сключване на предварителен договор – важни моменти:

  • договаряне на начина на плащане на цената – особености при заплащане на част от цената с
  • ипотечен кредит;
  • определяне на срок за сключване на нотариалния акт;
  • особени изисквания за представяне на дадени документи;
  • договаряне на различни хипотези на неизпълнение и последиците от тях.

5. Особености при сключване на предварителен договор за придобиване на имот в процес на строителство – договаряне на конкретни срокове за извършване на строителството, договаряне на вида на строителните работи, на момента на прехвърляне на собствеността, хипотези на неизпълнение/ респ. забава, възможности за разваляне на договора;

6. Набавяне на всички необходими документи за сделката;

7. Осигуряване на финансиране – особености при участие на банка/ предоставяне на оценка от лицензиран оценител;

8. Издаване на нотариален акт

V. ДЪЛЖИМИ ДАНЪЦИ

Данъци и такси при покупка на имот:

1. Нотариална такса – пропорционална, изчислява се върху по-голямата от двете стойности между данъчната оценка и посочената цена на имота;
2. Местен данък – за придобиване на недвижим имот, съобразно определения от съответната община размер/ за Столична община – 3 % върху по-голямата от двете стойности между данъчната оценка и посочената цена на имота;
3. Такса за вписване в съответната Служба по вписвания – 0,1% върху по-голямата от двете стойности между данъчната оценка и посочената цена на имота
4. Такси по извършване на ипотеката / в случай на финансиране чрез ипотечен кредит:

  • Нотариална такса – пропорционална, изчислява се върху размера на кредита;
  • Такса за вписване на ипотеката – 0,1% върху размера на кредита;

5. Смяна на партиди – ВИК, ЧЕЗ, Топлофикация и т.н
6. Смяна на постоянен адрес;

VI. ВАЖНИ ЕЛЕМЕНТИ НА СДЕЛКАТА

1. При закупуване на недвижим имот ведно с обзавеждане – протокол-опис при подписване на предварителния договор;
2. В случай че върху имота има ипотека – удостоверение от банката на продавача за актуалния размер на дълга с ангажимент за заличаване на ипотеката, след получаване на съответната сума;

Харесайте Facebook страницата ни ТУК


error:
Scroll to Top
Call Now Button