ДАНЪЧНО ОБЛАГАНЕ НА ДОХОДИ ОТ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

I. ПОЛУЧАТЕЛ НА ДОХОДА

Можете да предоставяте имоти под наем в качеството си на: Физически лица и Юридически лица

A. Облагане на доходите като ФЛ

Доходите, получени от физически лица във връзка с отдаване под наем, могат да се облагат по няколко начина:

1. Патентен данък – краткосрочни наеми
2. Доходи от наем
3. Доходи от независима стопанска дейност (ЕТ)

Б. Облагане на доходите като юридическо лице

Доходите, получени от юридически лица във връзка с отдаване под наем, се облагат
съгласно Закон за корпоративното подоходно облагане с данъчна ставка – 10%

II. ОБЛАГАНЕ ДОХОДИТЕ КАТО ФЛ

Доходи от наем

Доходите от наем се облагат със ставка от 10 % на тримесечна база, като данъкът за последното тримесечие се дължи с годишната данъчна декларация:
 Облага се целият получен доход, намален с нормативно признати разходи в размер на 10%
 Всички направени разходи относно имота НЕ намаляват дължимия данък

Пример:

Приход/Разход	Сума в лв.
Брутен доход от наем	1 200,00
10 % нормативно признати разходи	– 120,00
Данъчна основа	1 080,00
Дължим данък (10%)	108,00

Доходи от стопанска дейност като ФЛ

Доходите от стопанска дейност, получени във връзка с краткосрочно отдаване под наем, подлежат на годишно облагане с данък, приложим за еднолични търговци.
 Данъчна ставка 15%
 Облага се разликата между доходите и направените разходите по отношение на имота

Пример:

Приход/Разход	Сума в лв.
Брутен доход от наем	1200
Допустими разходи	– 970
– местни данъци и такси	150
– ток и вода	100
– застраховка	120
– ипотека	600
Данъчна основа	230
Дължим данък 15%	34,50

Деклариране физически лица:

Декларациите могат да се подават на хартиен носител лично и по пощата, или по електронен път, ако лицето има квалифициран електронен подпис (КЕП) или персонален идентификационен код (ПИК) https://nra.bg/wps/portal/nra/documents

1. Тримесечно деклариране на авансов данък;
2. Годишно деклариране;
   • Тримесечната декларация следва да бъде подадена за първите три тримесечия на
   годината, а последната част от данъка може да бъде декларирана и платена чрез
   годишната данъчна декларация.
   • Ако получавате доходи от стопанска дейност, годишна данъчна декларация
   следва да бъде подадена по реда, приложим за еднолични търговци.
   • Ако подлежите на облагане с патентен данък, данъчна декларация по образец
   следва да бъде подадена в срок до 31 януари на текущата година.

Данъци при продажба на недвижимо имущество

Доходите от печалба при продажбата на недвижимо имущество подлежат на облагане с 10 % данъчна ставка. Позволява се приспадане на нормативно признати разходи в размер на 10 % от капиталовата печалба. Предвидено е освобождаване от данъчно облагане за доходите, реализирани от продажбата на:

1. До един жилищен имот на година, при условие че между закупуването му и продажбата му са изминали повече от 3 години;
2. До 2 недвижими имота, притежавани повече от 5 години.

III. ДОХОДИ КАТО ЮРИДИЧЕСКО ЛИЦЕ

Печалбата от отдаване под наем на недвижимо имущество се облага със ставка от 10 % на годишна база, като данъкът в общия случай се дължи еднократно с подаването на годишната данъчна декларация.
 Всички направени разходи по поддръжката и подобренията му могат да намалят основата за облагане.
 Освен годишна декларация по чл. 92 от ЗКПО е задължително изготвянето и публикуването на годишни финансови отчети.

Пример:

Приходи/Разходи	Сума в лв.
Брутен доход от наем	1 200,00
Направени разходи по поддръжка и подобрения	– 970,00
Данъчна основа	230,00
Дължим данък (10%)	23,00

Деклариране юридически лица:

Декларациите могат да се подават на хартиен носител лично и по пощата, или по електронен път, ако лицето има квалифициран електронен подпис (КЕП) или персонален идентификационен код (ПИК).

Годишно деклариране;
 Декларирането се извършва с подаването на годишна данъчна декларация по чл. 92 от ЗКПО.
 Основата се изчислява като разлика между получените приходи и направените разходи.

IV. СЪПОСТАВКА НА ДАНЪЧНИТЕ РАЗХОДИ ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ ОТ ФИРМА ИЛИ ФЛ

1. Разлики в дължимите данъци при първоначалната покупка
2. Разлики в плащането на режийни сметки
3. Разлика в плащането на такса смет и местен данък
4. Амортизация на имота
5. Допълнителните разходи при юридическо или физическо лице

Покупка на имот ново строителство или имот, притежание на юридическо лице:

Оптимизации при покупка на недвижим имот: Учредяване на капиталово търговско дружество

2. Предимства:
    Не се дължи местен данък
    Не се изготвя нотариален акт и свързаните с това такси или хонорари отпадат
    Оценка на имота, извършена от вещи лица

2. Недостатъци
    Процедурата отнема минимум 2 месеца
    Задължителна регистрация по чл. 132 от ЗДДС
    Допълнителни такси
    Адвокатски хонорар

ЗДДС

1. Данъчно задължени лица – всяко лице, което извършва независима икономическа
дейност, без значение от целите и резултатите от нея.

2. Облагаем оборот по ЗДДС – сборът от всички доходи по извънтрудови правоотношения;

3. Прагове за задължителна регистрация;

4. Освободени доставки по ЗДДС – чл. 45, ал. 4 – отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.