I. ПОЛУЧАТЕЛ НА ДОХОДА
Можете да предоставяте имоти под наем в качеството си на: Физически лица и Юридически лица
A. Облагане на доходите като ФЛ
Доходите, получени от физически лица във връзка с отдаване под наем, могат да се облагат по няколко начина:
- Патентен данък – краткосрочни наеми
- Доходи от наем
- Доходи от независима стопанска дейност (ЕТ)
Б. Облагане на доходите като юридическо лице
Доходите, получени от юридически лица във връзка с отдаване под наем, се облагат
съгласно Закон за корпоративното подоходно облагане с данъчна ставка – 10%
II. ОБЛАГАНЕ ДОХОДИТЕ КАТО ФЛ
1. Доходи от наем – Доходите от наем се облагат със ставка от 10 % на тримесечна база, като данъкът за последното тримесечие се дължи с годишната данъчна декларация:
- Облага се целият получен доход, намален с нормативно признати разходи в размер на 10%
- Всички направени разходи относно имота НЕ намаляват дължимия данък
Пример:
| Приход/Разход | Сума в лв. |
|---|---|
| Брутен доход от наем | 1 200,00 |
| 10 % нормативно признати разходи | – 120,00 |
| Данъчна основа | 1 080,00 |
| Дължим данък (10%) | 108,00 |
2. Доходи от стопанска дейност като ФЛ – Доходите от стопанска дейност, получени във връзка с краткосрочно отдаване под наем, подлежат на годишно облагане с данък, приложим за еднолични търговци.
- Данъчна ставка 15%
- Облага се разликата между доходите и направените разходите по отношение на имота
Пример:
| Приход/Разход | Сума в лв. |
|---|---|
| Брутен доход от наем | 1200 |
| Допустими разходи | – 970 |
| – местни данъци и такси | 150 |
| – ток и вода | 100 |
| – застраховка | 120 |
| – ипотека | 600 |
| Данъчна основа | 230 |
| Дължим данък 15% | 34,50 |
3. Деклариране физически лица – Декларациите могат да се подават на хартиен носител лично и по пощата, или по електронен път, ако лицето има квалифициран електронен подпис (КЕП) или персонален идентификационен код (ПИК) https://nra.bg/wps/portal/nra/documents
- Тримесечно деклариране на авансов данък;
- Годишно деклариране;
• Тримесечната декларация следва да бъде подадена за първите три тримесечия на
годината, а последната част от данъка може да бъде декларирана и платена чрез
годишната данъчна декларация.
• Ако получавате доходи от стопанска дейност, годишна данъчна декларация
следва да бъде подадена по реда, приложим за еднолични търговци.
• Ако подлежите на облагане с патентен данък, данъчна декларация по образец
следва да бъде подадена в срок до 31 януари на текущата година.
4. Данъци при продажба на недвижимо имущество – Доходите от печалба при продажбата на недвижимо имущество подлежат на облагане с 10 % данъчна ставка. Позволява се приспадане на нормативно признати разходи в размер на 10 % от капиталовата печалба. Предвидено е освобождаване от данъчно облагане за доходите, реализирани от продажбата на:
- До един жилищен имот на година, при условие че между закупуването му и продажбата му са изминали повече от 3 години;
- До 2 недвижими имота, притежавани повече от 5 години.
III. ДОХОДИ КАТО ЮРИДИЧЕСКО ЛИЦЕ
Печалбата от отдаване под наем на недвижимо имущество се облага със ставка от 10% на годишна база, като данъкът в общия случай се дължи еднократно с подаването на годишната данъчна декларация. Всички направени разходи по поддръжката и подобренията му могат да намалят основата за облагане. Освен годишна декларация по чл. 92 от ЗКПО е задължително изготвянето и публикуването на годишни финансови отчети.
Пример:
| Приходи/Разходи | Сума в лв. |
|---|---|
| Брутен доход от наем | 1 200,00 |
| Направени разходи по поддръжка и подобрения | – 970,00 |
| Данъчна основа | 230,00 |
| Дължим данък (10%) | 23,00 |
Деклариране юридически лица: Декларациите могат да се подават на хартиен носител лично и по пощата, или по електронен път, ако лицето има квалифициран електронен подпис (КЕП) или персонален идентификационен код (ПИК).
Годишно деклариране:
- Декларирането се извършва с подаването на годишна данъчна декларация по чл. 92 от ЗКПО.
- Основата се изчислява като разлика между получените приходи и направените разходи.
IV. СЪПОСТАВКА НА ДАНЪЧНИТЕ РАЗХОДИ ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ ОТ ФИРМА ИЛИ ФЛ
- Разлики в дължимите данъци при първоначалната покупка
- Разлики в плащането на режийни сметки
- Разлика в плащането на такса смет и местен данък
- Амортизация на имота
- Допълнителните разходи при юридическо или физическо лице
Покупка на имот ново строителство или имот, притежание на юридическо лице – Оптимизации при покупка на недвижим имот чрез учредяване на капиталово търговско дружество:
- Предимства:
- Не се дължи местен данък
- Не се изготвя нотариален акт и свързаните с това такси или хонорари отпадат
- Оценка на имота, извършена от вещи лица
- Недостатъци:
- Процедурата отнема минимум 2 месеца
- Задължителна регистрация по чл. 132 от ЗДДС
- Допълнителни такси
- Адвокатски хонорар
ЗДДС
1. Данъчно задължени лица – всяко лице, което извършва независима икономическа
дейност, без значение от целите и резултатите от нея.
2. Облагаем оборот по ЗДДС – сборът от всички доходи по извънтрудови правоотношения;
3. Прагове за задължителна регистрация;
4. Освободени доставки по ЗДДС – чл. 45, ал. 4 – отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.
Харесайте Facebook страницата ни ТУК
