I. ФИСКАЛНИ И МОНЕТАРНИ ПОЛИТИКИ
Връзката между основния лихвен процент – често определян или повлиян от централната банка на страната – и цените на имотите е сложна и многостранна. Лихвените проценти служат като основен елемент на по-широката икономическа среда, в която функционират пазарите на недвижими имоти. Промените в основния лихвен процент се отразяват във финансовата система, променят разходите по заеми, влияят на настроенията на инвеститорите и в крайна сметка засягат както цените на жилищните, така и търговските имоти. Няколко основни механизма определят как тези промени оформят стойностите на недвижимите имоти.
1. Въздействие върху ипотечните лихви и разходите по заемите: Може би най-прекият и незабавен ефект от промените в основния лихвен процент е върху ипотечното кредитиране. Когато централната банка повиши своя референтен лихвен процент, търговските банки и други кредитни институции са склонни да увеличат лихвените проценти, които начисляват върху ипотеките. По-високите лихви по ипотечните кредити правят месечните плащания по заеми по-скъпи, намалявайки достъпността за купувачите на жилища. Това често ограничава търсенето – по-малко хора могат да отговарят на изискванията за ипотека, а тези, които отговарят на условията, може да са в състояние да си позволят по-евтини имоти. В резултат на това натискът за повишаване на лихвените проценти може да намали растежа на цените на имотите и в някои случаи дори да доведе до спад в стойността на жилищата.
Обратно, когато основният лихвен процент падне, лихвите по ипотечните кредити обикновено го следват, намалявайки цената на заема. Това насърчава повече купувачи да навлязат на пазара, повишава общото търсене и може да повиши цените на жилищата. Ето защо ниските лихвени проценти често съвпадат със силни жилищни пазари – въпреки че е важно да се отбележи, че този ефект може да се развива бавно и да се влияе от други фактори като условия на заетост, растеж на населението и разпоредби за използване на земята.
2. Влияние върху търсенето на жилища и настроенията на пазара: Освен аритметиката на месечните плащания, лихвените проценти влияят и на по-широките пазарни настроения. Купувачите на недвижими имоти – независимо дали са собственици на жилища за първи път, опитни инвеститори или големи институционални играчи – често коригират перспективите и стратегиите си въз основа на това накъде смятат, че се насочват лихвените проценти. Когато лихвените проценти са ниски и стабилни, купувачите на имоти може да са по-оптимистични, очаквайки, че повишеното търсене и евтиното финансиране ще стимулират бъдещото поскъпване на цените. От друга страна, когато процентите са високи или променливи, участниците може да станат по-предпазливи, очаквайки потенциални спадове на цените или застой на пазарната активност.
3. Ефекти върху разпределението на инвестициите и капиталовите потоци: Лихвените проценти влияят не само на цената на заема, но и на относителната привлекателност на недвижимите имоти като инвестиционен клас в сравнение с други активи. Когато лихвените проценти са изключително ниски, инвестициите с фиксиран доход като държавните облигации обикновено предлагат по-ниска доходност. В тази среда инвеститорите, които търсят по-висока възвръщаемост, могат да насочат повече капитал в недвижими имоти, тласкайки цените нагоре. Обратно, ако централните банки увеличат значително лихвените проценти, облигациите и другите инвестиции с фиксиран доход стават по-привлекателни, като потенциално изтеглят парите от пазарите на имоти и оказват натиск за намаляване на цените на имотите.
4. Съображения от страна на предлагането: Докато факторите от страна на търсенето са от първостепенно значение, отговорите на предлагането също имат значение. Промените в лихвените проценти оказват влияние върху цената на капитала на предприемачите. С по-евтино финансиране (по време на периоди с ниски лихвени проценти), разработчиците могат по-лесно да предприемат нови проекти, разширявайки предлагането на налични единици и потенциално смекчавайки повишенията на цените в средносрочен план. Обратно, когато финансирането стане скъпо, строителните предприемачи може да забавят или намалят новото строителство, ограничавайки предлагането и потенциално поддържайки или повишавайки стойността на имотите, ако приемем, че търсенето остава стабилно.
5. Взаимодействие с други икономически променливи: Ефектът на лихвения процент върху цените на имотите не може да бъде разбран напълно изолирано. По-широките икономически условия – нива на заетост, растеж на доходите, динамика на населението и доверие на потребителите – всички взаимодействат с промените в основния лихвен процент. Например, ако лихвените проценти се покачат, защото икономиката е в подем, повишаването на заплатите и сигурността на работните места може частично да компенсира отрицателното въздействие върху достъпността. Обратно, ако лихвите бъдат намалени, за да се стимулира стагнираща икономика, слабите пазари на труда или нестабилните потребителски настроения може да намалят положителния ефект от евтините заеми.
6. Дългосрочна спрямо краткосрочна динамика: В краткосрочен план промените в лихвените проценти могат бързо да повлияят на молбите за ипотека, дейността по рефинансиране и настроенията на купувачите. В дългосрочен план обаче връзката може да бъде по-сложна. Циклите на пазарите на недвижими имоти се развиват в продължение на години или дори десетилетия и докато лихвените проценти са решаващи двигатели на тези цикли, те работят в тандем с демографски промени, развитие на инфраструктурата, промени в политиката (като данъчни стимули или реформи в зонирането) и технологичен напредък, който засяга как и къде хората искат да живеят и работят.
II. ЗА КАКВО СЛУЖИ ОСНОВНИЯ ЛИХВЕН ПРОЦЕНТ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Докато лихвите по кредити са по-ниски от cap rate, инвеститорите ще купуват.
CAP RATE = ЦЕНИ (на имотите) / НАЕМ (годишен)
Няма единен универсален „основен лихвен процент“ специално за пазара на недвижими имоти, тъй като лихвените проценти по заемите за имоти се влияят от по-широки икономически показатели и варират значително в зависимост от държавата, кредитиращата институция, профила на кредитополучателя и пазарните условия. На практика, когато хората се позовават на „основен процент“ в контекста на кредитирането на недвижими имоти, те обикновено имат предвид един от следните основни референтни проценти или индекси:
Лихвен процент на централната банка: В много страни отправната точка за лихвените проценти по кредитите е референтният лихвен процент на централната банка. Например в САЩ това е процентът на федералните фондове на Федералния резерв, докато в Обединеното кралство това е основният процент на Bank of England, а в еврозоната това е основният процент за рефинансиране на Европейската централна банка. Ипотечните кредитори следят отблизо тези лихвени проценти, защото те пряко влияят върху разходите им за заемане на пари.
Междубанкови кредитни лихви: Друг източник на „базова“ цена на средствата е лихвеният процент, при който големите банки отпускат заеми една на друга. Например в САЩ това може да е процентът на обезпеченото овърнайт финансиране (SOFR, който замени LIBOR за много приложения), а в Обединеното кралство може да бъде средният междубанков лихвен процент в стерлинги (SONIA). Ипотечните кредити и други заеми за недвижими имоти могат да бъдат обвързани с тези проценти, като заемодателите добавят марж, за да постигнат крайната лихвена цена за потребителя.
Основен лихвен процент или стандартен лихвен процент за кредитиране: На някои пазари банките публикуват „основен“ или „стандартен променлив“ процент, който по същество е референтна точка, която те използват вътрешно. Лихвените проценти по ипотечните кредити, предлагани на потребителите, може да се цитират като „основен плюс“ някакъв процент. Например, ако основната лихва е 6% и заемодателят таксува „основна плюс 1%“, лихвеният процент на кредитополучателя ще бъде 7%.
Ипотечните лихвени проценти обикновено се определят, като се вземе един от тези основни проценти (напр. лихвен процент на централната банка или междубанков лихвен процент), след което се добавя марж или спред, който отчита оперативните разходи на кредитора, маржа на печалбата и възприемания риск от кредитополучател. Кредитоспособността на кредитополучателя, съотношението заем към стойност, видът на имота и текущата пазарна конкуренция между кредиторите допълнително влияят върху крайната ставка, която получават.
III. ИМА ЛИ ПРЯКА ВРЪЗКА МЕЖДУ ОСНОВНИЯ ЛИХВЕН ПРОЦЕНТ И КРЕДИТИРАНЕТО
Най-общо колкото по нисък е лихвения процент и/или намалява, толкова по високо ще е кредитирането.
Въпреки че основният лихвен процент задава общ тон за разходите по заеми, той не е просто превключвател за включване/изключване за наличност на кредит. Когато основните лихви се понижават, заемите обикновено стават по-евтини, насърчавайки повече кредитиране и подобрявайки достъпността на купувачите. Когато основните лихвени проценти се повишат, разходите по заемите обикновено се покачват, което потенциално намалява броя на квалифицираните кредитополучатели. Тази връзка обаче се опосредства от квалификациите на кредитополучателя, пазарните условия, регулаторните ограничения и вътрешните политики на кредиторите. По този начин, докато основният лихвен процент е влиятелен, неговият ефект върху наличността на кредити за покупки на имоти е част от по-широко взаимодействие на икономически и институционални фактори.
Харесайте Facebook страницата ни ТУК
