ПОТРЕБИТЕЛСКИ И ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ

потребителски и ипотечни заеми

I. СЪЩНОСТ НА ПОТРЕБИТЕЛСКИЯ КРЕДИТ

От гледна точка на потребителя кредитът е парична сума, стока или услуга, която се получава в момента, а се заплаща в продължение на определен срок в бъдещето. Получаването на парите, стоките и услугите преди заплащането им създава редица предимства за потребителя, които, особено в младежка възраст, предоставят добра възможност да се повиши жизненият стандарт, преди да се натрупат необходимите за това средства. Кредитът е своеобразна форма да доверие, доколкото кредиторът вярва на кредитополучателя, че ще изплати задължението си.

Потребителският кредит представляват кратко- или средносрочен заем, който се използва от физически лица за закупуване на потребителски стоки и услуги за лично потребление или за рефинансиране на съществуващи задължения, натрупани за закупуването на такива стоки и услуги. Заемът може да бъде: в парична форма, под формата на стока с право на изкупуване, под формата на овърдрафт и др. Кредитите за закупуване на жилища и жилищни имоти не са потребителски кредити.

Потребителският кредит е покупко-продажба

КУПУВАЧИ-ПОТРЕБИТЕЛИ

Потребител, по смисъла на законодателството за потребителския кредит, е всяко физическо лице, което е страна по договор за потребителски кредит и използва за собствени нужди дадени стоки или услуги и не действа в рамките на

ПРОДАВАЧИ – КРЕДИТОРИ

Могат да бъдат физически и юридически лица, които предоставят възмездно парични средства за определен срок срещу съответна цена. Предоставянето на потребителски кредити може да се осъществява от физически и юридически лица, без за това да е необходимо разрешение или лиценз. Най-значимите кредитиращи институции, които предоставят потребителски кредити в България, са банките.

Права на потребителя при потребителски кредит

Фиксираната надбавка не може да бъде променяна едностранно за целия срок на договора за кредит. Кредиторът не може да изисква заплащане на такси и комисиони за действия по одобрение и усвояване на кредит, както и за неговото управление.
Кредиторът няма право на обезщетение или неустойка при предсрочно погасяване на кредит, когато той е с плаваща (нефиксирана лихва).
Преддоговорната информация, както и общите условия, се предоставят на потребителя безвъзмездно, на хартиен или друг траен носител, по ясен и разбираем начин, като всички елементи на информацията и на общите условия се представят с еднакъв по вид, формат и размер шрифт – не по-малък от 12 пункта.
Едностранна промяна на общия разход по кредита за потребителя се допуска, когато са налице едновременно следните условия: (1) в договора за кредит изрично е предвидена възможност за увеличаване и за намаляване на общия разход по кредита; (2) обстоятелствата, приложими към промяната на общия разход по кредита, са описани в договора, обективно са обосновани и не зависят от волята на кредитора.
Видът, размерът и действието, за което се събират такси и/или комисиони, трябва да бъдат ясно и точно определени в договора за потребителски кредит.

ГПР
Годишният процент на разходите по кредита изразява общите разходи по кредита за потребителя, настоящи или бъдещи (лихви, други преки или косвени разходи, комисиони, възнаграждения от всякакъв вид, в т.ч. тези, дължими на посредниците за сключване на договора), изразени като годишен процент от общия размер на предоставения кредит.
Годишният процент на разходите се предоставя задължително както в преддоговорната информация, така и във всеки договор за кредит.
ГПР не включва разходите за неизпълнение на задължения по договора за потребителски кредит, а също и тези за поддържане на сметка във връзка с договора.

ГПР- предимства
– Колкото по-голям е обемът на таксите и комисионите, толкова повече ГПР надхвърля лихвения процент, т.е. лихвата може да служи в по-малка степен като ориентир за цената, която потребителят плаща за кредита.
– Данните за България за последните десет години, че ГПР надвишава лихвата по потребителските кредити между 1 и 2.5%, а при различните банки маржът е различен.
– ГПР е коректен измерител на истинската пълна цена по кредита,
– Позволява обективно сравняване между цените, предлагани от различните банки.

Как да се изчисли таванът на ГПР?

Годишният процент на разходите не може да бъде по-висок от пет пъти размера на законната лихва по просрочени задължения в левове и във валута. Законната лихва се формира чрез основния лихвен процент (ОЛП), определен от БНБ, и се обявява всеки месец. Размерът на основния лихвен процент е в сила от първо число на всеки календарен месец. ОЛП е равен на средната аритметична величина от стойностите на индекса „ЛЕОНИА Плюс“ (LEONIA: LEv OverNight Interest Average Plus) – индекс на сключените сделки с депозити овърнайт в български левове на междубанковия пазарЗаконната лихва за задължения в левове се определя, като към основния лихвен процент на Българската народна банка (в сила от 1 януари, съответно от 1 юли, на текущата година) се добавят 10%. Клаузи в договори за потребителски кредити, надвишаващи ограничението в ГПР съгласно определената формула, се смятат за нищожни, а надвзетите средства над прага се удържат при последващи плащания по кредита. ГПР < 5 х (ОЛП +10%).

Принципи на потребителското кредитиране

Отговорно кредитиране: оценка на кредитоспособността. Тази оценка се извършва на основата на достатъчно информация, получена от потребителя, както и на справки в Централния кредитен регистър (ЦКР) или друга база данни, използвана в България. При оценката се взимат предвид важни фактори като:
– кредитна история: около 35% от общата оценка (получени и изплатени кредити);
– текущи задължения, приходи, разходи и прогноза за тях в срока на кредита;
– имущество и собственост на разположение за обезпечаване на задължението;
– други фактори – възраст, заетост, финансови задължения, в т.ч. такива от личен характер, които имат отношение към кредита.

Кредитоспособността може да се подобри като се:

– създаде добра кредитна история с малък кредит, който да изплаща редовно;
– декларира всичките си доходи;
– изплаща сметките си без забава;
– държи баланса по кредитната си карта (ако има такава) под 20% от кредитния лимит;
– периодично проверява съотношението дълг към доход (общият кредит се разделя на общия дълг) и поддържа нива, не по-големи от 35% (оптималното съотношение е около 20%).

Веднъж сериозно нарушена (ако не са изплащани своевременно задълженията по кредитите), кредитоспособността се възстановява много трудно. При забавяне на вноска над 30 дни от датата на падежа кредитополучателят влиза в статус „под наблюдение“, а при забавяне над 90 дни – в статус „необслужван“. Записите на задълженията към финансовата система е в Централния кредитен регистър.

Право на потребителя на коректна и пълна информация
Реклама. защита на потребителите от нелоялни и заблуждаващи рекламни практики. Всяка реклама, която посочва лихвен процент или друго число, свързано с разходите по кредита (в смисъла на общия разход по кредита за потребителя), трябва задължително да съдържа информация за:
– лихвения процент, фиксиран и/или променлив, приложим към кредита, заедно с подробни сведения за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя;
– общия размер на кредита;
– ГПР (с изключение на кредитите за овърдрафт);
– срока на кредита;
– цената на стоката или услугата, когато тя се заплаща в брой, както и за размера на авансовото плащане, когато кредитът се отпуска под формата на разсрочено плащане на стока или услуга;
– общата сума, дължима от потребителя, и размера на вноските

Информацията трябва да е ясна, разбираема, лесна за виждане и да е придружена от представителен пример.
Информацията за лихвения процент, за годишния процент на разходите, за общия размер на кредита, дължим от потребителя, и за това дали кредитът е с фиксиран или с променлив лихвен процент, се представя задължително с еднакъв по размер, вид и формат шрифт.

Преддоговорна информация. Преди потребителят да е обвързан от предложение или от договор за предоставяне на потребителски кредит, кредиторът е длъжен да предостави на потребителя Стандартен европейски формуляр за предоставяне на информация за потребителските кредити и за договорите за овърдрафт.
Формулярът се попълва от кредитора на основата на информация, дадена от потребителя, както и на сведения, които самият кредитор получава от други източници. Формулярът е безплатен и няма силата на предложение за сключване на договор

Право на предсрочно погасяване
– Потребителят има право по всяко време да погаси изцяло или частично задълженията си по договора за кредит. Особено важно за потребителите, при които настъпват подобрения на финансовото състояние и които могат да намалят лихвената си тежест, като погасят своето задължение преди изтичането на срока на кредита.
– Ранното погасяване носи загуби за кредитора – различна при фиксираната и при плаващата лихва.
– Кредиторът няма право на обезщетение или на неустойка при кредити с променлив лихвен
процент – променливата лихва абсорбира риска от ранно погасяване кредиторът има право на обезщетение само при кредитите с фиксиран лихвен процент – не повече от 1% от предсрочно погасената сума по кредита, когато оставащият период на договора за кредит надхвърля 1 година, и 0.5% от сумата на предсрочно погасения кредит, когато периодът е по-малък от година.

Не може да се начислява такса за предсрочно погасяване при потребителските кредити до 400 лв.
При кредити под формата на овърдрафт. Таксата за предсрочно погасяване се начислява не върху цялата сума на кредита, а върху остатъка, т.е. като се намалят общите разходи по кредита с лихвата и разходите за оставащата част от срока на договора.

Право на отказ от потребителски кредит
Потребителят има право да се откаже от кредита, без да дължи обезщетение или неустойка и без да посочва причина.
Ако потребителят не е обмислил добре решението си да вземе потребителски кредит (при положение че се е разколебал, т.е. съжалява, че е направил покупката), в рамките на 14 дни той има право да промени решението си, т.е. да се откаже от кредита.
Когато потребителят упражни правото си на отказ от договора за кредит, той връща на кредитора главницата и заплаща лихвата, начислена за периода от датата на усвояване на средства по кредита до датата на връщане на главницата.
Потребителят трябва да изпълни това свое задължение без неоправдано забавяне и не покъсно от 30 календарни дни, смятано от изпращането на уведомлението до кредитора за упражняване на правото на отказ. Лихвата се изчислява на базата на предвидения в договора лихвен процент.

Смисълът да се вземат потребителски кредити:
– да се осигури потребление на необходими в определен момент стоки и услуги; да се реализира възможността за закупуването им, когато потребителят не разполага с нужните за това средства;
– да се осигури ликвидност – кредитът е буфер срещу неизбежни финансови затруднения;
– да се оцени кредитоспособността – желанието за кредит означава, че потребителят е платежоспособен;
– да се осигури удобство – вноските по кредита се заплащат веднъж месечно. В някои случаи се предвижда и гратисен период, което дава възможност на потребителя да отложи заплащането до момент, в който финансовото му състояние е по-благоприятно за покриване на дължимите вноски.
– При студентите мотивът за ползване на кредит е свързан най-често с осигуряване на средства за обучението, за пътуване, за потребителски стоки и др.

Рисковете от потребителски кредит
– Възможно е да се формират навици за прекомерно изразходване на средства, надхвърлящи приходите.
– Може да се стигне до висока задлъжнялост.
– При невъзможност за изплащане на кредита загубите на кредитополучателя са много повече от получените ползи.
– Намаляват се бъдещите приходи (респ. потребление) в полза на сегашното потребление.
– Ако кредитът не е взет при нормални условия, неговата цена и тежест могат да бъдат прекомерни за потребителя.

Кредит в евро или в лева
Кредитирането в чуждестранна валута (с изключение на еврото) носи сериозни рискове. Кредитите във волатилни чуждестранни валути носят сериозни рискове за потребителя при поскъпване на валутата (ако доходите му са в местна валута), тъй като левовата равностойност на вноските по кредита в национална валута ще расте и той реално ще внася по-големи суми за изплащане на кредита.
Този риск се материализира в голяма степен в някои европейски страни и в по-малка в България след 2007 г. в случая с кредитите в швейцарски франкове. При поскъпването на тази валута кредитополучателите бяха принудени да заплащат в левове сумите по месечните вноски, достигащи в някои случаи с 30% по-голям размер.
Задача: Изчислете с колко ще се увеличи левовата вноска (1000 лв) по кредит в швейцарски франка при повишаване курса от 1 лев= 0,45 шв.фр на 1лв=0,80 шв.фр

Къде потребителите допускат грешки в потребителското кредитиране
– не познават правата си;
– не сравняват продуктите на различните кредитори;
– не знаят как да подобрят кредитоспособността си;
– не дооценяват пълната стойност на кредита и способността си да го изплащат;
– не избират подходящия момент за получаване на кредит;
– не се обръщат към отговорните институции при съмнения за нарушаване на правата им, засягащи потребителския кредит;
– взимат кредит при изключително висока лихва (над законово определения таван и над възможностите им за погасяване);
кредити се взимат при общи ниски равнища на лихвите по тях, без да се отчита дали в този момент това е необходимо
– взимат кредит във волатилни валути.

Рисковете при бързите кредити
Понякога житейските събития могат да наложат бързото взимане на кредит. Необходимо е преди всичко да се изясни доколко фирмата е легитимна и дали има регистрация в БНБ.
При получаването на бърз кредит потребителите имат същите права, както в общия случай на потребителски кредит. Специфичното тук (тъй като това не е обект на законова регулация) е определянето на обстоятелствата, при които кредитът става предсрочно изискуем, т.е. кога трябва да се погаси преди изтичането на договорения срок.
Преди сключването на договора да се проучат внимателно размерът и видовете наказателни лихви, такси и т.н. Едно от изискванията, което обикновено се нарушава при бързите кредити, е максималният ГПР да не надвишава законоустановения размер.
Тъй като бързите кредити се предоставят в рискови ситуации и съществува по-голяма опасност да не бъдат обслужени, вероятността за санкции от страна на предоставящата ги институция е по-висока.

Рисковете при бързите кредити
В някои случаи в договорите се предвижда разрешаването на спорове да се извършва пред неустановени органи, а не пред съд, което е в нарушение на законодателството и представлява сериозен риск за потребителя. Много е важно е да се знае, че ако договорът съдържа клаузи, които ограничават правата на кредитополучателя, той е нищожен.
Най-големият риск при бързите кредити е практиката с т.нар. записи на заповед Записът на заповед представлява безусловно писмено обещание на едно лице-издател (платец) да плати на друго лице-поемател фиксирана сума пари на определен падеж или на негова заповед. Задължението може да бъде само в пари и без условия. Записът на
заповед е много силно изпълнително основание, тъй като позволява на този, който е дал парите, да поиска от съд да постанови незабавно изпълнение и да издаде изпълнителен лист. Кредиторът няма нужда да доказва пред съд, че има вземането. Достатъчно е да предостави записа на заповед, за да получи изпълнителен лист. Така съдебният изпълнител може да събере вземането по всички начини – чрез запори, възбрани, публична продан и т.н.

Съгласно Закона за потребителския кредит кредиторът няма право да задължава потребителя да гарантира кредита чрез издаването на запис на заповед, освен ако последният не се е съгласил за това. В повечето случаи издаваните записи на заповед значително надминават по стойност размера на задължението. Това поражда опасност от сериозни загуби за потребителя, ако кредитът не бъде обслужен или ако стане предсрочно изискуем. Друг съществен риск е свързан с обстоятелството, че кредиторите невинаги изпълняват задължението си да върнат издадения запис на заповед след погасяване на задължението.
Форма на бързи потребителски кредити са и онлайн кредитите, при които кандидатстването и отпускането става изцяло електронно. Този вид кредитиране има съществени предимства за потребителите – предоставят се от всяко място и по всяко време, но много често информацията за условията и за реалната цена на кредита е непълна, което може да подведе клиента и доведе до значителни загуби.

Рисковете при он-лайн кредитите
Форма на бързи потребителски кредити са и онлайн кредитите, при които кандидатстването и отпускането става изцяло електронно. Този вид кредитиране има съществени предимства за потребителите – предоставят се от всяко място и по всяко време, но много често информацията за условията и за реалната цена на кредита е непълна, което може да подведе клиента и доведе до значителни загуби.

II. СПЕЦИФИКА НА ЖИЛИЩНИТЕ ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ
В ОБЩИЯ СМИСЪЛ ИПОТЕЧНИЯТ КРЕДИТ Е ДЪЛГОВ ИНСТРУМЕНТ (ВИД КРЕДИТ), ГАРАНТИРАН С ОБЕЗПЕЧЕНИЕ НЕДВИЖИМА СОБСТВЕНОСТ, КОЙТО ПОТРЕБИТЕЛЯТ Е ДЛЪЖЕН ДА ИЗПЛАТИ ЧРЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛНО ОПРЕДЕЛЕНИ ВНОСКИ И ПРЕДВАРИТЕЛНО ОПРЕДЕЛЕНИ ЛИХВА, ТАКСИ И ДРУГИ РАЗХОДИ ПО КРЕДИТА.

Въвеждане на възможността „Предоставяне на съвет”
 услуга, отделна от услугата по отпускане на кредит. Представлява предоставяне на препоръки на потребителя за най-подходящия за него кредитен продукт. Кредитодателите не са задължени да предоставят съвет.
 Когато кредитор или кредитен посредник предоставя съвети, той трябва да спазва следните изисквания:

  • информиране на потребителите дали се предоставя съвет или не;
  • посочване на обхвата на разглежданите от него договори – предлаганите от съответния
    кредитор/кредитен посредник кредитни продукти или разглеждане на по-голям брои
    предлагани на пазара договори за кредит;
  • посочване на размера на дължимата такса за предоставянето на съвет.

Дали и кога да вземем жилищен кредит
Решението се предопределя по-скоро от търсенето, отколкото от предлагането
Решението не би трябвало да бъде мотивирано от атрактивността на определени промоционални кредитни продукти.
 Винаги месечните вноски трябва да се сравняват с евентуалния размер на наема
 Решението трябва да се предшества от сериозен анализ и проучвания, а при недостатъчна финансова осведоменост е добре да бъде взет професионален съвет от лицензиран съветник. Законодателството в областта на ипотечните кредити не случайно не дава право на непрофесионални лица да предоставят такива съвети. Погрешно решение би могло да доведе до загуба на жилището и до допълнителни материални загуби за домакинството.
 Решението може да бъде взето ако лицето разполага с не по-малко от 20% от цената му.
Изборът на продукт зависи от сравнението на целия пакет от условия по кредита, които се съдържат в Европейски стандартизиран информационен формуляр за преддоговорна информация по кредита.

Два основни вида кредити

Ипотечен кредит за покупка на имот (жилище).

При този тип кредити се ипотекира собствен имот, за да се закупи друг, или се ипотекира имотът, който предстои да бъде закупен.

Ипотечен кредит за строителство и довършителни работи.

Банките финансират завършени имоти, а когато имотът е в процес на изграждане, сe изискват документи, удостоверяващи одобрението на строежа, определена степен на завършеност, като в тези случаи обикновено кредитът се отпуска на траншове. Част от факторите от значение за цената и размера на кредита са офертата на строителната фирма, която ще извършва строежа, проектно-сметната документация и др. В България не всички банки отпускат кредити за придобиване на имоти в строеж („на зелено“), но единствено след получаване на „Акт 14“ (завършване на груб строеж), т.е. изисква се по-голямо самоучастие преди този етап на строителството, като кредитът се отпуска на траншове. Повечето банки финансират покупка на жилища на по-късен етап от строителството – при издаден „Акт 15“ или „Акт 16“, за да се избегне рискът от незавършване на строежа. В общи линии рисковете при кредитирането на имоти „на зелено“ са по-големи и често се материализират, поради което и цената на тези кредити е висока, а това значително редуцира ползата от по-ниската покупна цена на имота.

Условията при ипотечния кредит
 представляват комбинация между размер на отпуснатия кредит, размер на съучастие, качество на обезпечението, цена и срок за изплащане.
По-дългосрочният кредит намалява месечните вноски, но увеличава общата сума за неговото изплащане
При по-голямо съучастие отпуснатата сума е по-голяма
По-голямото обезпечение окигурява по-голяма сума на кредита
При избора на ипотечен кредит за разлика от потребителския трябва се вземат предвид не само ГПР, но и останалите условия по кредита. Извън ГПР, но значителни по размер са застраховки, разходи за регистрация на ипотеката и други.

Грешките при вземането на ипотечен кредит
 да се предприемат действия по намиране на жилище и подписване на предварителен договор за покупко-продажба, преди да е направена професионална оценка на възможностите на потребителя и консултация с банки относно размера и цената на кредита.
Често потребителите избират продукт само на базата на лихвения процент, който не дава представа за цялата цена по кредита
Предоверяване на брокера при избор на финансова институция
 Кредитополучателите не са добре информирани относно значителните загуби, които следват от забавата и неплащането на вноските по кредита

Рисковете при жилищни кредити в чужда валута
промените в курса на валутата, в която е взет кредитът.
 На потребителя се предоставя право да превалутира кредита в алтернативна валута по пазарен обменен курс в деня на промяна на курса на валутата, освен ако в договора за кредит
не е предвидено друго.
 Кредиторите са задължени да уведомяват потребителя, когато неизплатената част от общата сума, дължима от него, или размерът на погасителните вноски се променят с повече от 20% от размера, получен при прилагане на обменния курс към деня на сключване на договора.
 Когато в договора за кредит се съдържа клауза за ограничаване на риска, произтичащ от предоставяне на кредит в чуждестранна валута, кредиторът посочва максималната сума, която потребителят би заплатил. Когато в договора не се съдържа клауза за ограничаване на риска, произтичащ от предоставяне на кредит в чуждестранна валута, на който потребителят е изложен при промяна на обменния курс, по-малка от 20%, кредиторът посочва онагледяващ пример за ефекта, който би имало върху размера на кредита понижение от 20% на стойността на националната валута на потребителя спрямо валутата на кредита.

Call Now Button