СРЕДЕН РИСКОВ ПРОФИЛ

1. ОБЩА ХАРАКТЕРИСТИКА НА ПРОФИЛА

1. Описание на профила – това е жена на 35 г., която се казва Виктория. Има висше образование и добра работа. Има едно дете на 10 г. Тя и съпругът ѝ са направили първа вноска по ипотечен кредит и им остава да изплатят още 100 000 за двустаен апартамент във Варна. Първоначалната платена вноска е 30% от стойността на имота. Заплатата й е 2000. Кредитните вноски се покриват 50/50 от нея и съпруга ѝ. Не притежава автомобил. Има спестени 3000 лева. Притежава стар наследствен апартамент в град Варна, на сегашна стойност от 110 000 лева, който ѝ носи месечен доход от 500 лева.

2. Обща финансова цел – изплащане на ипотечния кредит за период от още 19 г.; Има консервативно и нискорисково възприятие към инвестициите, като иска да изгради собствено инвестиционно портфолио, което е сигурно; Целта ѝ е парите ѝ да се увеличават с времето и да позволят обучение в университет във Великобритания на детето ѝ (100 000 лв.). Пожелателно за нея е някой ден да си купи автомобил (25 000). Търси умерена възвръщаемост от инвестициите си, за да може да постигне финансовите си цели.

3. Размер на аварийния фонд – впредвид на възрастта, доходите, професията и населеното място на Ана, нейният авариен фонд би трябвало да не надхвърля 5 нейни месечни заплати тоест 10 000 лв. Може да го формира за 10 месеца (7000лв./700 лв.), тъй като има спестени 3000 лв.

II. ИНВЕСТИЦИОННО ПОРТФОЛИО

1. Поставяне на цели и лични финанси:

Лична финансова оценка

• Нетната стойност на финансите – 3000 лв. спестени.
• Какви са възможностите за отделяне на спестявания – 700 лв./месец
• Колко голям авариен фонд би трябвало да има – 10 000 лв.

Лични финансови цели – в момента печели 2000 лв., иска да започне да спестява по 700 лв. и в близките години да започне да изкарва 3000 лв. месечно, за да покрива разходите си и да постигне още по-бързо финансовите си цели.

Правилото 70/20/10 за разпределение на дохода – това класическо съотношение все пак зависи от приходите и разходите, и в случая се променя в съотношение 50/15/35. В случая 50% (1000 лв.) – разходи за храна и облекло 15% (300 лв.) – пари за удоволствия/развлечения/хобита, 35% (700 лв.) – пари за формиране на резервен фонд и когато се напълни тези 35% са за инвестиции.

Начален капитал – Реалната сума, с която може да започне да инвестира е 1200 лв. (700 лв. от заплатата + 500 лв. от наема)

Цели на инвестиционното портфолио:

• 210 лв. – основната финансова цел на Виктория е да отделя 210 лв. за вноската по ипотечния кредит за двустаен апартамент във Варна за 20 години (240 м.). Тя изплаща равен дял заедно със съпруга си от месечната вноска от 420 лв. Така жилищния кредит в размер на 100 000 лв. (100 000 лв. / 240м. = 416 лв./месец) ще бъде изплатен за 20 години.
• 500 лв. – Детето й е на 10 години и трябва да се съберат 100 000 (£45 000) лв. за 8 години (закръглено 100 месеца). Това означава 1000 лв./месец. Нейния дял е 500 лв., които тя има от наема на наследствения й апартамент.
• 420 лв. – Закупуване на автомобил на 6 годишен лизинг за 25 000 лв. – това й струва 420 лв./месец
• Натрупване на 400 000 лв. за 30 години. – това означава средно по 1250 лв./на месец за периода. Сумата, която и трябва е 400 000 лв. в настояща стойност (дисконтирана със средно-годишния процент на инфлацията за България, който е 3 %)

Дефиниране на инвестиционния период:

• Изплащане на апартамента за 20 г.
• Разходите за висшето образование на детето – 8 г.
• Закупуване на автомобил – 5 г.
• Пенсиониране на 65 г. – 30 г.
• Да остави определена натрупана парична сума на детето си

Дефиниране на макро и микро целите на профила – макро и микро цели. Пример: макро цел е изплащане на ипотечния кредит и спестяване на сумата за висше образование на детето и да се пенсионира след 65 години. Да постигне месечна доходност 12% в рамките на 1 календарна година. Микро цел е да закупи автомобил.

Каква е диверсификацията на портфолиото? С оглед на инвестиционните си цели и рисков профил Виктория ще инвестира в акции и недвижими имоти. За инвестиране разполага с 1200 лв./месец. Началото на инвестиционния план е 2022 г.:

1. 210 лв./месец – вноска по ипотечния кредит до 2042 г.
2. 500 лв./месец – за студентски вноски до 2030 г.
3. 410 лв./месец – вноски за автомобила до 2028 г.
4. 1250 лв/месец средно за периода
5. Вноска за пенсия до 2052 г.

• От 1200 лв. с които тя разполага до 2028 г. ще може да отделя по 80 лв. /месец за пенсия (72м. x 80 лв. = 5 760 лв.)
• по 490 лв. от 2028 до 2030 (24м. x 490 лв. = 11 760 лв.),
• по 990 лв. от 2030 до 2042 (144 м. x 990 лв. = 142 560 лв )
• по 1200 лв. (1200 лв. x 120 м. = 144 000 лв.)от 2042г. до 2052г.

Така в края на периода ще има събрани 5 760 + 11 760 + 142 560 + 144 000 лв. = 304 080 лв. За срок от 20 години (предполага се че средната възраст за жени през 2052 г. ще е 85 г.) това са 1267 лв. Това обаче е бъдеща стойност на парите. Така, че тази сума трябва да се дисконтира със средния процент на инфлацията, за да се приравни към настоящата и покупателна стойност и така да се прецени дали се спазва правилото за запазване на стандарта на живот при пенсиониране спрямо стандарта, който е имала Виктория през трудовия си живот.

PV = FV / (1+r)n = 1267 / (1+0,03)30 = 1267 /(1.03)30 = 1267 / 2.42 = 523 лв.

Това означава, че за да разполага с реалния доход, с който разполага сега при пенсиониране Виктория трябва да получава доходност за спестяваните си пари. При реализиране на инвестиционния й план тя би разполагала с 523 лв. (от спестяване) + 500 лв. от наем (който тогава ще е свободен и няма да отива за вноски за следването на детето й както е сега) = 1023 лв.

Този процент значително би намалял ако тази доходност се получава и от средствата, докато се натрупват за студентските такси на Виктория. Това са 500лв./месец за 8 години. Ако приемем, че Виктория е получила за тях безрисковата норма на доходност от 5% от ДЦК и съответно е сключила договор за наем с клауза за индексирането на наемната цена спрямо инфлацията. То сумата не е необходимо да се дисконтира и ще е:

FV = PV . (1+r) n = 6000 (1.05)8 = 6000 x 1.47 = 8 886 лв.

Ако разделим тази сума 8886 /240 месеца (20 г.) = 35 лв. на месец.

Сега тя харчи 1300 лв. – тоест има дефицит от 250 лв. или 20%. Тоест нейната минимална цел е да получи около 20% доходност на спестяванията си за пенсия за 30 годишния период. Тоест 1,5 % на година, което е лесно постижима задача. Все пак тя би искала да остави и определена парична сума на детето си. Ето защо си поставя целта от 12 % годишна доходност, което е малко над доходността на индексния фонд на Vanguard S&P 500, приемана за референтна добра доходност от инвеститорите. За целта е необходимо Виктория да направи подбор на акции и да формира индивидуален портфейл от акции като се насочи към минимизиране на риска.

2. Инвестиции в имоти

Каква е стойността на инвестицията? – 100 000 лв. Имота е обзаведен в предишните години. Годишния му данък е 200 лв.

Ликвидност на имотите

• Личния имот – имота е във Варна, в квартал със сгради ново строителство и може спокойно да бъде продаден на пазарна цена за около 6м.
• Наследствения имот – с данък от 150 лв., Панелно строителство и може да бъде продаден на пазарни цени до 1 г.

Възвръщаемостта на инвестицията:

• Личния имот – възвръщаемостта му се формира от нарастването на пазарната му цена – около 3 % на година
• Наследствения имот – възвръщаемостта му се формира от наемите + нарастването на пазарната цена – 6 %

Ще използвате ли ипотечен кредит? Личния имот се придобива чрез ипотечен кредит в размер на 100 000 лв. За него е платен ипотечен депозит в размер на 30 000 лв.

Какъв е размерът на необходимия капитал? 210 лв. / месечно, което е 17.5% от сумата от 1200 лв. за инвестиране, с които разполага.

Активност/пасивност в инвестиционния процес? Управлението на инвестицията в имотите е умерено активна:

• Личния имот – е пасивна инвестиция, защото се използва за лични нужди
• Наследствения имот – по скалата активност-пасивност от 0-5 може да се оцени на 3, защото е обзаведен, с наематели и сключен договор с индексация на наемната цена с темпа на инфлация. Сметките на апартамента се плащат от наемателите и за плащането им се следи през приложението Immotech.

Устойчивост на цикличен риск. Очакван ефект върху ROI с оглед ефекта от промени на цената на имота и наемните нива. В рамките от 0 до 100% чувствителността към промените в лихвения процент е 70%. Този процент е висок, защото това не са имоти в центъра на София, Пловдив или Варна, нито са луксозни имоти или от висок клас.

3. Инвестиции в акции

Какъв е размерът на инвестицията? – 990лв. (1200 лв. – 210 лв.)

Рамка на портфейла – 10 акции в 3 различни сектора. 70% от капитала е съсредоточен в компании с голяма пазарна капитализация (поне 10 млрд. долара).

Инвестиране в стойност или инвестиране в растеж? Инвестиране основно в акции тип стойност, защото е по-ниско рискова инвестиционна стратегия и напълно съвпада с целите на профила.

Какво е съотношението на Р/Е за последните 12 месеца общо за всички инвестиции? Добре е да бъде под 20.

Какво е съотношението EV/ EBITDA общо за всички инвестиции? Препоръчително е съотношението да бъде под 15.

Current ratio за всички инвестиции? Над 2.

Какъв е debt to equity ratio общо за всички инвестиции? Добър пример е под 1.

Какъв return on equity – общо за всички инвестиции? Отличен пример е 15% за последните 12 месеца.

Каква възвръщаемост има на активите(ROA) за всички инвестиции? Пример за добра възвръщаемост е поне 5% за последните 5 години.

След анализ по DCF модела, какъв е вашият margin of safety? Отличен резултат е 20%+

Данните са към 1.07.2022 г.

АКЦИЯ	Стойност/Растеж	Cap	P/E (<mid)	EV/ EBITDA (<10)	Current ratio >1.5	D/E <1,5	ROE >15%	ROA > 10%	МОS> 20%
1. Apple	Стойност	Large	24.50	9.0	0.93	1.5	50 %	18,5 %	23,9 %
2. General Motors	Стойност	Large	5.5	5.5	1.10	1.5	16.5 %	5.5 %	14.0 %
3. Meta Platform	Стойност	Large	13.0	9.5	2.80	0.3	25.0 %	21.0 %	80.0 %
4. Tesla	Стойност	Large	90 (400)	55.0	1.40/(1.85)	6.5/(38)	29.0 % (18)	15.0 %	27.0 % (4)
5. Alphabet	Стойност	Large	21.0 (25)	14.0	2.87 (2.95)	5.0/ (8.8)	31.0 %(28)	21.8%/(20.5)	56% (60)
6. Microsoft	Стойност	Large	26.0/(190)	20.5	2.0 (1.85)	0.50 (0.85)	48% (23)	22.0% (12)	68.0% (65.33)
7. Wells Fargo	Стойност	Large	9.8 (9.8)	13.8	0.30 (0.42)	0.88 (0.89)	10.5% (12.5%)	1.0	40.0% (68.0)
8. Nvidia	Растеж	Small	45.0 (26)	31.5	5.3 (2.9)	0.50 (0.70)	41.0 % (39)	25.0% (18.0)	62.0% (56.0%)
9. AMD	Растеж	Small	42.0 (26)	26.0	2.4 (2.9)	0.30 (0.40)	15.0 % (27.0)	9.0% (18)	50% (55)
10. Gartner	Растеж	Small	26.0 (42)	1 6.5	0.7 (1.7)	20 (15)	155% (41)	11.5 (5)	70 % (52)